כללי אצבע למוכרי דירה

10 כללי אצבע למוכרי דירה / עו”ד שטיין

המלצות למוכרי דירה – עו”ד למקרקעין ונדל”ן

מכירת דירה הינה הליך משפטי מורכב המצריך ידע ומיומנות, ומשכך מחייב ליווי צמוד של עו”ד העוסק בתחום המקרקעין לאורך העסקה, על מנת שיוכל לוודא כי התשלומים יועברו כנדרש ובמועדם ויימנע בעיות העלולות לצוץ בהליך על ידי קביעת מנגנוני בקרה ופיקוח, אשר יאפשרו לכם למכור את הדירה ולקבל את התמורה תוך תשלומי מס מועטים ככל הניתן, בהתאם להוראות החוק.

במאמר זה, אנסה לרכז בתמציתיות את העצות הבולטות אותן נתתי בתשובה לשאלות שנשאלתי במהלך טיפולי על ידי לקוחות משרדי שהיו מעוניינים ברכישת דירה, המהוות בכלליות המלצות למוכרי דירה:

1. אין להסתמך על עו”ד של הרוכשים בלבד, היות והוא מתוקף תפקידו מבטיח את זכויותיהם של לקוחותיו, הרוכשים. עליכם לפנות לעו”ד מטעמכם על מנת שיגן על האינטרסים שלכם בעסקה.
2. באם קיימת יתרת משכנתא לתשלום, עליכם להמציא אישור עדכני מהי היתרה לסילוק.
3. עליכם לאפשר רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים, וזאת רק לאחר שהתשלום הראשון בגין הדירה שולם, וניתן לעו”ד שלכם יפויי כוח מטעם הרוכשים המאפשר לו למחוק את הערת האזהרה באם יהיה בכך צורך בהמשך
4. חשוב ביותר להקפיד על דיווח נכון וקפדני של העסקה לרשויות המתאימות (מיסוי מקרקעין ואחרות) ולדאוג למלא את הטפסים המתאימים (המכונים מש”חים).
5. יש לבדוק האם קיימת זכאות לפטור ממס שבח ומס מכירה בגין מכירת הדירה על פי הקריטריונים הקבועים בחוק, ובמידה שכן, יש להגיש בקשה לפטור בהתאם לסעיף המתאים והרלוונטי (תוך שיקול נכון בשימוש בסעיף הפטור על מנת שלא “לבזבז” פטור לחינם).
6. עליכם להקפיד ולקבוע בהסכם תנאי תשלום ברורים ומפורטים כגון: מועד שער הדולר, מועדי תשלום, הצמדות למדדים שונים וכדומה, כך שלא יישארו מושגים בלתי ברורים בהסכם המכר.
7. מומלץ להיות ספציפיים בכל הנוגע לציוד הנשאר בדירה על מנת להימנע ממחלוקות בשלב מאוחר יותר (האם המזגן נשאר בדירה, וכדומה).
8. יש לקבוע סעיפים בחוזה אשר יחשבו כסעיפים יסודיים אשר הפרתם תגרור אחריה את פיצוי הכספי מוסכם ללא הוכחת נזק, אשר לרוב נקבע בשיעור של כ 10% מערך העסקה.
9. חשוב להקפיד על עריכת פרוטוקול מסירה ביום מסירת החזקה על מנת שהרוכשים לא יוכלו לבוא במועד מאוחר יותר בטענות שונות על מצב הדירה.
10. יש להקפיד על קיומו של מנגנון הקובע כי רק לאחר העברת התשלום האחרון תימסר החזקה בדירה ויעשה רישום של זכויות הרוכשים בטאבו/בחברה המשכנת.

הערה: אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. הדברים נכונים למועד כתיבתם.

משרדו של עו”ד חן שטיין מעניק יעוץ משפטי ומתמחה בתחום האזרחי-מסחרי, דיני עבודה תביעות ייצוגיות, צוואות וירושות ועריכת יפי כח מתמשך.
למשרד ניסיון רב בליווי עסקאות מקרקעין – חוזי מכירה והשכרה של דירות, חנויות, מגרשים ונכסים מסחריים, לרבות רכישת נכסים בהליכי כינוס, עסקאות קומבינציה, הסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין, ייצוג ועדי בתים בעסקאות על פי תמ”א 38, ועוד.
המשרד מאפשר לכל אחד לקבל יעוץ בפגישת הכרות, ללא כל התחייבות.
עו”ד חן שטיין העביר קורסי הכשרה להכשרת מתווכי מקרקעין במכללת G&S בתל אביב.
בין יתר התחומים בהם מתמחה המשרד: אזרחי, דיני עבודה, תביעות כספיות, מקרקעין (מכירת/השכרת דירות ונכסים), פתיחת חברות, צוואות וירושות, עריכת יפוי כח מתמשך.
המשרד מבטיח לכל לקוחותיו ייצוג וליווי משפטי בכל ערכאה משפטית.
עו”ד חן שטיין הינו מנהל פורום משפטי באתר “וואלה”, היועץ המשפטי בתחום הנדל”ן של אתר “דירות מודיעין” ונוהג לפרסם מאמרים באתרי אינטרנט ובעיתונות הכתובה.