מכירה ורכישה של דירה בהיבטי מיסוי מקרקעין

מכירה ורכישה של דירה בהיבטי מיסוי מקרקעין / עו”ד חן שטיין

עורך דין מקרקעין ונדל”ן

כל עסקה במקרקעין, לרבות כל מכירה ו/או רכישה של זכות במקרקעין, מהווה עסקה במקרקעין החייבת במס באופן שעל המוכר חל מס שבח ועל הקונה חל מס רכישה. על אף שעסקה במקרקעין הינה לרוב העסקה הכלכלית המשמעותית, היקרה והמורכבת ביותר שנבצע מהלך חיינו, הרוב לא מייחסים לה את החשיבות הראויה, ובכך מחמיצים רבות. על כן, רצוי ומומלץ להתייחס לעניין בכובד ראש וברצינות הראויה, בדגש על היבטי המיסוי, וליחס לה לפחות את אותה רצינות המושקעת בעסקאות קטנות בהרבה, כגון בחירת ריצוף לסלון או בחירת ארונות המטבח.

מיסוי מקרקעין הינו תחום נפתל ומורכב, הן עובדתית והן מבחינה משפטית, ורוב הרוכשים והקונים מתקשים להתמודד עימו בכוחות עצמם, שכן לכל עסקה במקרקעין השלכות רבות על העתיד, אף לאחר שהעסקה הפכה לעניין מוגמר זה מכבר.

עניין זה מוצא ביטויו, לדוגמה, בכך שלרוב המוכר או הרוכש הממוצע, לא יודעים, למשל כי בעסקה פלונית הינם זכאים לפטור או להנחה במס, והדוגמה הטובה ביותר היא הטעות הנפוצה כי עדיין ניתן למכור דירה בפטור ממס שבח אחת לארבע שנים, כאשר לא כך הם הדברים. משכך, בטרם מכירה או רכישת דירה, מוטב להתייעץ עם עו”ד המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, ולוודא שהוא מבין דבר או שניים בתחום המיסוי, ואל תטעו – השניים אינם חופפים! לעיתים, על עו”ד אחראי, הלוקח על עצמו ייצוג של לקוח בעסקת מקרקעין מורכבת יותר מהרגיל, אף להתייעץ עם עו"ד העוסק במיסוי מקרקעין לצורך השלמת התמונה.

וזכרו, ייעוץ נכון יכול לחסוך לכם לא מעט כסף!

מאמר זה יסקור ממעוף הציפור את המיסים העיקריים החלים על עסקת מקרקעין – קניה ומכירה, אך יש לזכור כי העניין אינו פשוט כלל וכלל ולא ניתן על יריעה זו למצות את כולו, אלא לתת תמונת מצב כללית, שכן כל מקרה יש לבחון לגופו.

חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963 (ובשמו הקודם חוק מס שבח מקרקעין) נכנס לתוקפו ביום 22.08.1963. במהלך השנים תוקן החוק מספר רב של פעמים והוא הותאם לשינויים הכלכליים, לשינויים במבנה העסקאות ולהתפתחות בשוק הנדל”ן.

מס שבח

מהו מס שבח?

כפי שציינתי קודם, מס שבח חל על מוכר של זכות במקרקעין ומוטל על השבח (רווח) במכירת הזכות. החוק המסדיר את היבטי מיסוי מכירת זכות במקרקעין הינו חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ”ז – 1963 (להלן: “החוק”). על פי החוק, מוגדר שבח כהפרש בין שווי המכירה של הנכס לשווי הרכישה שלו (צמוד למדד).

בהתאם לסעיפים 39 ו39א לחוק, לרוב, מסכום השבח ניתן יהיה לנכות (להפחית) הוצאות מסוימות שהוציא המוכר על הנכס מיום רכישתו ועד ליום מכירתו בפועל, כגון, מס רכישה ששילם המוכר בעת רכישת הנכס, שכ”ט עו”ד, היטל השבחה, דמי תיווך, שיפוץ ובניה (כאשר יש הוכחה לתשלומים כגון חשבוניות וכדומה. כך, ככל שפוחת סכום השבח על ידי ניכוי הוצאות, פוחת ביחס ישר סכום המס שיחויב בעת המכירה, זאת מאחר והסכום הינו אחוז מסוים מהשבח (לכן חשוב לשמור את כל החשבוניות בגין ההוצאות והתשלומים השונים). כך, שווי הרכישה לאחר שהופחתו סכום ההוצאות המותרות בניכוי, מכונה “יתרת שווי רכישה”, ועל פיו יש לבצע את החישוב בפועל.

עוד יצוין, כי ניתן אף לנכות את תשלומי הריבית הראלית ששילם המוכר בגין הלוואה שקיבל לצורך רכישתה או השבחתה של הזכות במקרקעין או לשם פירעון יתרת הלוואה זו. המקרה הנפוץ ביותר הינו משכנתא, דהיינו על תשלומי הריבית הראלית ששולמו בגינה, בהמשך נבין את חשיבותו הרבה של חידוש זה, והטבתו עם המוכר.

מהו אחוז המס?

היו הרבה שינויים בחוק במהלך השנים, כאשר הרלוונטי הוא תיקון החוק מינואר 2014, לפיו על המוכר להיות הבעלים בדירה משך 18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור אותה בפטור (בתנאי שזוהי דירתו היחידה, וגם אם הוא בעלים בפחות משליש בדירה נוספת).

במקרה בו יהיה על המוכר לשלם מס שבח, אחוז המס הינו 25% מהשבח.

בהתאם לתיקון מינואר 2024, על נכסים שנרכשו לפני 01.01.14 ניתן לחשב את המס לפי נוסחה לינארית, ובמילים פשוטות, ניתן פטור על השבח עד ליום 01.01.14 ומיום 01.01.14 ישולם מס לפי 25%.

לדוגמה, פלוני רכש דירה ביום 01.01.04 ומכר אותה ביום 01.01.24 ברווח של 200,000 ש"ח. כאמור, עד ליום 01.01.14 יש פטור ולכן פלוני ישלם מס רק על 100,000 ש"ח (מחצית מהשבח (בדוגמה הזאת), כלומר 25,000 ש"ח (לפני ניכויים).

פטור מתשלום מס שבח – באילו מקרים?

במקרים מסוימים המנויים בחוק, מוכר נכס במקרקעין זכאי לקבל פטור ממס שבח. רשימת הפטורים הינה ארוכה ומורכבת, משכך, נסקור אך את אלו הנפוצים והרלוונטיים ביותר, כאשר כל מקרה יש להתאים לגופו:

1. עסקת מתנה – מתנות מיחיד לקרובו מכירה של זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו (“עסקת מתנה”), ככלל תהא פטורה ממס שבח. “קרוב” לעניין זה מוגדר כ: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה, אח/אחות ובני זוגם (רק במקרה שהנכס התקבל במתנה מההורים), איגוד בשליטתו.
2. עסקת מתנה – מתנה לידוע/ה בציבור מכירה של זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה בין בני זוג ידועים בציבור (איש ואישה) תהא פטורה ממס שבח, ובלבד שהינם מקיימים חיי משפחה במשק בית משותף בדירה הנמכרת, שנה לפחות לפני המכירה.
3. ויתור על זכות ויתור על זכות במקרקעין ללא תמורה תהא פטורה ממס שבח.
4. פטור במכירת דירת מגורים מזכה פטור זה הוא הנפוץ ביותר והמוכר ביותר, אך יחד עם זאת גם המטעה ביותר, שכן הוא מורכב וטומן בחובו מספר תנאים. למעשה, מדובר על מכירה של דירת מגורים שהינה העסקה השכיחה ביותר הקיימת בעולם הנדל”ן.

על מנת לזכות בפטור, על הדירה לעמוד בארבעה תנאים מצטברים:

1. על הדירה להיות דירת מגורים דירת מגורים הינה דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא נמצאת בבעלותו או בחכירתו של היחיד ומשמשת או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי.
2. על הדירה להיות דירת מגורים מזכה הדירה שימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת מן התקופות הבאות:א) 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח, לאחר יום 01.01.1998.אוב) בארבע השנים שקדמו למכירתה.
3. המוכר מכר את כל הזכויות שיש לו בדירה והוא מבקש את הפטור (חשוב להבין כי מי שלא מבקש פטור, לא לזכה יקבל אותו גם אם הוא זכאי לו !).
4. קיימת למוכר עילת פטור, אחת מהבאות (אמנה רק את העילות העיקריות):א) המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה דירת מגורים בפטור ממס שבח – פטור זה היה בתוקף עד 31.12.13 ובוטל.אוב) המדובר בדירת מגורים יחידה – הדירה הינה הדירה היחידה של המוכר בישראל, המוכר לא מכר במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פטור זה (כלומר אין זה שולל סיטואציה בה נוצל הפטור לפי עילה אחרת), ובארבע השנים שקדמו למכירה לא הייתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.או

   ג) המדובר בדירה שנתקבלה בירושה – המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהמוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש, וכן שלפני פטירתו היה המוריש הוא היה הבעלים של דירה זו בלבד, וכן, אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה (מציבים את המוכר בנעלי המוריש).

   או

   ד) פטור חד פעמי להגדלת דירה – תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה, יהא זכאי לפטור ממס במכירתה, אם נתקיימו כל אלה (תנאים מצטברים):

   – במועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלותו, דירת מגורים נוספת אחת בלבד (בסעיף זה – הדירה הנוספת);

   – המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס, בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה;

   – סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 1,986,000 שקלים חדשים;

   – המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א (בסעיף זה – הדירה החלופית), בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (3); הדירה החלופית לא תבוא במניין הדירות כאמור בפסקה (1).

   – פטור זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת בחייו. 

במקרים מסוימים, מוכר שקיבל דירת מגורים במתנה ומעוניין למכור אותה יצטרך להמתין תקופת צינון, בין שנה לארבע שנים, בהתאם לנסיבות, בטרם יוכל לנצל אחת מעילות הפטור.

ועוד טיפ קטן אך חשוב מאוד!

בהמשך לדבריי הקודמים בעניין תשלומי ריבית ראלית על המשכנתא, חשוב לשים לב שלעיתים תשלומים אלו מסתכמים בסכום לא מבוטל, המגיע כדי סכום השבח, כך שהשבח מגיע לנקודת האפס והמוכר לא נדרש עוד לשלם כלל מס. במקרה כזה, באם המוכר זכאי לפטור ממס שבח, ייטב לו להימנע מלנצלו במכירה הנוכחית, שהרי בכל מקרה אם יחול כאן המס, הוא יתאפס, או שיהיה זניח.

עסקת הפסד במקרקעין – כיצד יחושב במס?

אומנם מקרה זה הינו מקרה קיצוני במדינה שלנו ובעיקר בשנים האחרונות בהם מחירי הנדל"ן הכפילו את עצמם, אך חשוב להיות ערים לעובדה כי במקרים בהם שווי המכירה יהא פחות משווי הרכישה, דהיינו הנכס יימכר בהפסד (“עסקת הפסד”) ואז ממילא לא יחול כלל מס, שהרי אין שבח, גם במקרה זה חבל לממש פטור לריק ולהביא ל”בזבוזו”.

מס רכישה

מהו מס רכישה?

כפי שהסברתי לעיל, במכירה של זכות במקרקעין, רוכש הנכס יהא חייב במס בשיעור מסוים משווי המכירה. מס הרכישה הינו מס עקיף, המחושב כאחוז מסוים משווי המכירה של הנכס ללא כל קשר לשבח / להפסד שצמח בעסקה. שיעורי המס נקבעים בחוק לפי סוג הנכס הנרכש והתנאים לקבלת פטור.

להלן מדרגות המס על הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.2023 ועד 15.1.2024:

בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) לחוק רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) החל מיום 16.1.23 ועד ליום 15.1.24 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

1.    על חלק השווי שעד 1,919,155 ש"ח – לא ישולם מס
2.    על חלק השווי העולה על 1,919,155 ש"ח ועד 2,276,360 ש"ח – 3.5%
3.    על חלק השווי העולה על 2,276,360 ש"ח ועד 5,872,725 ש"ח – 5%
4.    על חלק השווי העולה על 5,872,725 ש"ח ועד 19,575,755 ש"ח – 8%
5.    על חלק השווי העולה על 19,575,755 ש"ח – 10%

להלן מדרגות מס הרכישה אשר חלות על רכישת "דירה נוספת" (שאינה יחידה):

בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ו) לחוק רוכש דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה) מיום 16.1.23 ועד ליום 15.1.24 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:

1.    על חלק השווי שעד 5,872,725 ₪  – 8%
2.    על חלק השווי העולה על 5,872,725  ₪  – 10%

פטורים ממס רכישה

ככלל, כל מכירה של זכות במקרקעין מחייבת בתשלום מס רכישה. תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה, רכישה) (מס רכישה) תשל”ה – 1974, מפרטות את רשימת הפטורים הקיימים וההנחות, כדלקמן:

1. עסקת מתנה – מתנה מיחיד לקרובו
2. עסקת מתנה – מתנה לבן הזוג
3. עסקת מתנה – מתנה לידוע/ידועה בציבור
4. נכה, נפגע, בן משפחה של חייל שנספה במערכה
5. עולה חדש

סוף דבר

כפי שפתחתי את המאמר, אוסיף ואדגיש בשנית כי תחום מיסוי המקרקעין הינו אחד הסבוכים והמורכבים בעולם המשפט, תחום הדורש מעורך הדין המטפל בעסקה במקרקעין בקיאות והבנה נרחבת. כפי שראיתם במעט, בטרם תחליטו לרכוש או למכור דירה זו או אחרת, רבים השיקולים אותם עליכם לשקול, בין היתר האם הינכם זכאים לפטור, אם כן, איזה פטור מתאים ביותר לעסקה הספציפית, האם כדאי לנצל אותו לעסקה זו או לשמור אותו לאחרת, ומה אם זו דירה שנתקבלה בירושה, או במתנה.

כאמור, העניין אינו פשוט ומצריך שזיפת עין מקצועית ובדיקה מקיפה גם לגבי העסקאות שנעשו במרוצת השנים החולפות של הצדדים לעסקה הנוכחית וכן של בני משפחתם, זאת בין היתר לאור העובדה כי חוק מיסוי מקרקעין מונחה ע”י עקרון הנקרא “עקרון התא המשפחתי”. עקרון זה משמעו כי הטלת המס נבחנת לפי תא משפחתי ולא לפי היחיד בלבד. דהיינו, באם אדם אינו זכאי לפטור ממס כך גם בן זוגו וילדיו עד גיל מסוים, ונהיר כי עקרון זה משנה את פני התמונה כולה והוא אך עוד אחד מיני הנדבכים הרבים הקיימים בעסקת מקרקעין על היבטיה המיסויים.

משרד עו”ד שטיין עוסק בתחום המקרקעין והנדל”ן, וישמח ליתן לכם את השירות המלא בכל עסקת מקרקעין, מהפשוטה ועד המורכבת ביותר, שכן כפי שראיתם לא ניתן,וודאי שאף לא מומלץ להקל ראש בעניין.

הערה: אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. הדברים נכונים למועד כתיבתם. מומלץ ביותר לפנות לעו"ד לייעוץ משפטי מלא.

משרד עו”ד חן שטיין מעניק יעוץ משפטי ומתמחה בתחום האזרחי-מסחרי, דיני עבודה ובתחומי משפט משיקים נוספים.
למשרד ניסיון רב בליווי עסקאות מקרקעין – חוזי מכירה והשכרה של דירות, חנויות, מגרשים ונכסים מסחריים, לרבות רכישת נכסים בהליכי כינוס, עסקאות קומבינציה, הסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין, ייצוג ועדי בתים בעסקאות על פי תמ”א 38, ועוד.
המשרד מאפשר לכל אחד לקבל יעוץ ללא כל התחייבות.
עו”ד חן שטיין אף העביר קורסי הכשרה להכשרת מתווכי מקרקעין במכללת G&S בתל אביב.
בין יתר התחומים בהם מתמחה המשרד: אזרחי, דיני עבודה, תביעות כספיות, מקרקעין (מכירת/השכרת דירות ונכסים), צוואות וירושות, עריכת ייפוי כוח מתמשך ותביעות ייצוגיות.
המשרד מבטיח לכל לקוחותיו ייצוג וליווי משפטי בכל ערכאה משפטית.
עו”ד חן שטיין הינו מנהל פורום משפטי באתר “וואלה”, היה היועץ המשפטי בתחום הנדל”ן של אתר “דירות מודיעין” ונוהג לפרסם מאמרים באתרי אינטרנט ובעיתונות הכתובה.