שווי מכירה

האם הוצאות הפינוי על פי הסכם “פינוי בינוי” עם מנהל מקרקעי ישראל
חייבות במס רכישה? / עו”ד חן שטיין

עורך דין מקרקעין ונדל”ן

הדיון נסב אודות פרשנות הביטוי “שווי מכירה”.

ערעור על פסק דינה של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ’ג-1963 (להלן: “החוק”) בו נדחה ערר בנושא אופן חישוב מס הרכישה המוטל על המערערות בגין התקשרותן בהסכם “פינוי-בינוי” עם מינהל מקרקעי ישראל.

הועדה קבעה כי מס הרכישה המתחייב מההסכם כולל הן את סכום התמורה במזומן שהועברה ע’י המערערות למינהל והן את סך הוצאות הפינוי שבהן צפויות לשאת המערערות לפי ההסכם

בית המשפט העליון דחה את הערעור ופסק כי:

ככלל יש לראות שוויה של זכות במקרקעין, לצורך חישובו של “שווי המכירה”, כשווי השוק של הזכות הנמכרת.

אחד החריגים לכלל זה – הינו מצב בו שוכנע מנהל מיסוי מקרקעין כי התמורה שעליה הסכימו הצדדים להסכם מכר שנעשה בכתב, נקבעה על-ידם בתום-לב ומבלי שהיקפה הושפע מדבר קיומם של יחסים מיוחדים בין הצדדים.
במקרה זה, ייקבע “שווי המכירה” על-בסיס תמורה חוזית מוסכמת זו, והיא תהווה את הבסיס לחישובו של מס הרכישה. כך, צויין כי עקרון מרכזי החל על קביעת “שווי המכירה”, מכונה לעתים בשם “עקרון צירוף כל התמורות” מכוחו שווי המכירה יכלול את כל התמורות הישירות והעקיפות שהקונה משלם עבור הממכר.

לפיכך, בית המשפט העליון קבע כי נדמה שבמקרה זה מתקיימים תנאיו המצטברים של החריג לכלל הנ”ל. לפיכך יש לקבוע את “שווי המכירה” על-בסיס התמורה החוזית שנקבעה בהסכם, עליה כלל אין עוררין. את מהותה והיקפה של התמורה שעליה הסכימו הצדדים לחוזה הפיתוח יש לקבוע כפועל יוצא של פרשנות החוזה. זאת תיעשה על רקע התכלית החקיקתית עליה עמד בית המשפט, שעניינה קביעת גובהו של מס המתחייב מביצועה של העסקה, בשים לב לתוכנה הכלכלי “האמיתי”. בקביעת “שווי המכירה” על-בסיס התמורה החוזית המוסכמת, יש להביא בחשבון את כלל התמורות הישירות והעקיפות שהתחייב הרוכש להעביר למוכר במסגרת העסקה, כפועל יוצא מ”עקרון צירוף כל התמורות”, כאמור.

אשר על כן, קבע בית המשפט העליון כי יש לראות את הוצאות הפינוי שבהן התחייבו המערערות לשאת כחלק מן התמורה החוזית המוסכמת, כאשר התחייבות המערערות להביא לפינוים של התושבים המתגוררים במקרקעין (הפינוי) אינה ניתנת להפרדה מהתחייבות המינהל להעביר למערערות את זכויות החכירה במקרקעין. נוכח מאפייניו הייחודיים של ההסכם המעגן התקשרות לביצוע פרויקט “פינוי-בינוי”, לא ניתן להפריד בין ההתחייבות להעביר ליזם זכויות במקרקעין לבין התחייבותו לשאת בהוצאות פינוי המקרקעין. להבדיל, הוצאות הפיתוח בהן התחייבו המערערות לשאת, אינן כלולות ב”שווי המכירה”.

כפי שכבר הובהר, מיסויה של עסקה צריך להיעשות על יסוד תוכנה והגיונה הכלכליים. כפי שנפסק, “על מנת להתחקות אחר טיבה של העיסקה מבחינה כלכלית אין לראות בכותרת שהכתירו אותה הצדדים חזות הכל והוא הדין באשר לאופן שבו כינו אותה, למתכונת שבה ערכו אותה וללבוש שהעטו אותה.”

(עא 3534/07 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע’מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב, מיום 26.01.2010)

למעבר למידע נוסף בתחום המקרקעין והנדל”ן

הערה: אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי, וכן אין המאמר חף מטעויות קולמוס או טעויות אחרות. הדברים נכונים למועד כתיבתם. מומלץ ביותר לפנות לעו"ד לייעוץ משפטי מלא.

משרדו של עו”ד חן שטיין מעניק יעוץ משפטי ומתמחה בתחום האזרחי-מסחרי, דיני עבודה ובתחומי משפט משיקים נוספים.
למשרד ניסיון רב בליווי עסקאות מקרקעין – חוזי מכירה והשכרה של דירות, חנויות, מגרשים ונכסים מסחריים, לרבות רכישת נכסים בהליכי כינוס, עסקאות קומבינציה, הסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין, ייצוג ועדי בתים בעסקאות על פי תמ”א 38, ועוד.
המשרד מאפשר לכל אחד לקבל יעוץ ללא כל התחייבות.
בין יתר התחומים בהם מתמחה המשרד: אזרחי, דיני עבודה, תביעות כספיות, מקרקעין (מכירת/השכרת דירות ונכסים), פתיחת חברות, צוואות וירושות ועריכת ייפוי כוח מתמשך ותביעות ייצוגיות.
המשרד מבטיח לכל לקוחותיו ייצוג וליווי משפטי בכל ערכאה משפטית.
עו”ד חן שטיין אף העביר קורסי הכשרה להכשרת מתווכי מקרקעין במכללת G&S בתל אביב והיה היועץ המשפטי בתחום הנדל”ן של אתר “דירות מודיעין”. עו"ד חן שטיין הינו מנהל פורום משפטי באתר “וואלה”ונוהג לפרסם מאמרים באתרי אינטרנט ובעיתונות הכתובה.